房贷利率终于回落，但房地产危机远未结束

上周，美国房贷利率时隔两个月首次出现下滑。然而，房地产投资者兼比特币倡导者格兰特·卡多内（Grant Cardone）表示，住房市场的困境仍将持续。

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率从7.50%降至7.41%。截至10月16日当周，抵押贷款申请总量下降了5.3%。这种回调现象在住房市场的供需两端同时显现：购房者申请的贷款减少，而建筑商开工的新房数量也在下降。

供需双降加剧市场紧张

尽管房贷利率有所降低，购房者仍在退缩。上周购房申请量下降了7%，表明借贷成本的下降尚未足以吸引大量买家回归。建筑商同样持谨慎态度。9月份新房开工量下降了5.2%，尽管人口普查局警告称这一降幅处于调查误差范围内。建筑商信心已降至2012年以来的最低水平，约43%的建筑商表示正在降价以吸引买家。

因此，问题不仅在于需求疲软。新供应的放缓与此同时发生，这意味着即使需求如此低迷，市场仍将保持紧绷状态。

经济学家彼得·希夫（Peter Schiff）和格兰特·卡多内都预计住房供应将进一步收紧，但两人对原因的看法截然不同。比特币也因此成为了他们关于住房和金融更广泛争论的一部分。

希夫于10月20日表示，新房开工“即将崩溃”，他认为不断上升的建筑成本和房贷利率使得新建房屋变得难以负担。卡多内则反驳说，建设量减少将导致租金上涨。希夫还预测，在未来五年或更长时间内，由于材料和劳动力被数据中心项目吸引，建筑成本将“爆炸式增长”。

劳动力压力论点有一定证据支持。美国总承包商协会（Associated General Contractors of America）9月表示，数据中心建设加剧了对熟练工人的竞争，参与此类项目的企业中，有49%报告工资压力增加。《HousingWire》的报道发现，目前数据中心对住房的影响主要集中在局部地区，更广泛的风险体现在公用事业和专业工种领域，而非土地价格上。

比特币介入住房辩论

卡多内越来越多地推广比特币作为结构化房地产融资的另一种方式。在纽约举行的比特币国库会议上，他表示其公司正在处理大约6亿美元的交易，其中包含约3.5亿美元的债务。“我从未告诉房利美（Fannie Mae）我在其中加入比特币，”卡多内说，并补充道，提及比特币“太过敏感”。他辩称，贷款方最终可能会后悔仅以房地产而非比特币作为抵押品进行融资。当然，这些仅是卡多内的预测，而非贷款方的承诺。

希夫则持相反观点。在与卡多内的一次近期辩论中，他指出房地产投资信托基金（REITs）无需比特币也能产生足够的现金流，并表示过去几十年房价的上涨得益于房贷利率的下降。

事实上，比特币已开始出现在实际的抵押贷款产品中。今年3月，Better Home & Finance与Coinbase宣布推出一项加密货币支持的抵押贷款计划。该计划允许买家将比特币作为抵押品以获得一笔单独的贷款来支付首付款，而主要抵押贷款仍是标准的由房利美支持的住房贷款。然而，比特币抵押品的价值必须至少是该首付贷款的250%。