核心要点

华尔街通过长期租赁协议为人工智能基础设施提供资金。黑石集团（Blackstone）和蓝奥资本（Blue Owl）旨在获取可预测的租金收入。与此同时，数据中心所有者正面临日益增长的租户信用风险与融资压力。

虽然OpenAI可能正在构建人工智能的未来，但部分有望从其扩张中获利的公司并非在开发AI模型本身。相反，它们专注于购买土地、融资建设以及从支撑庞大算力所需的基础设施中收取租金。

黑石集团、蓝奥资本和Ares Management等机构正越来越多地将AI数据中心视为传统基础设施投资。其战略依赖于与大型科技公司签订的长期合同，而非直接押注个别AI产品是否盈利。

巨大的市场机遇

这一领域的机会十分巨大。Ares估计，到2030年，与AI相关的资本支出可能超过5万亿美元，其中包括约2万亿美元用于实体数据中心及周边的电力基础设施。

华尔街如何将AI需求转化为租金收入

蓝奥资本表示，其拥有或正在开发超过130个数据中心，总容量近14吉瓦（GW），另有21吉瓦的项目处于规划阶段。

该公司的典型租期为15至20年，并包含年度租金上调条款。即使整个AI行业仍在努力建立可持续的盈利能力，这些协议仍能为投资者带来相对可预测的合同收入。

Ares遵循类似的模式，开发预租给投资级科技公司的设施，合同期限为12至15年。黑石集团表示，其数据中心交易对手中有96%拥有投资级信用评级，而投资组合中的大多数租赁合同初始期限也为15至20年。

这种安排解释了为何机构投资者越来越关注AI基础设施融资，而非仅仅购买AI软件公司的股票。

在OpenAI实现盈利之前，投资者如何获利

考虑一个假设场景：一座由投资者和银行融资的100亿美元数据中心，随后出租给一家主要的云服务商。

一旦合同约定的付款义务开始执行，建筑所有者即可收取租金，即使最终使用计算能力的AI开发商持续报告亏损也是如此。同样，银行可以收到定期的利息支付，而设备供应商则在芯片和网络硬件交付时获得收入。

然而，合同收入并不等同于利润。所有者仍需承担融资成本、维护费用及其他开支，而贷款人则依赖借款人履行其义务。

这一区别在OpenAI的案例中显得尤为重要，因为其主要的计算协议涉及Oracle和CoreWeave等基础设施提供商。这些公司在收取与其AI合同相关的全部收入之前，可能已承诺数十亿美元用于设施建设。

如果AI热潮放缓会发生什么？

长期合同降低了不确定性，但并未消除财务风险。

今年9月，Oracle就“木星计划”（Project Jupiter）发布了不可抗力通知。该项目是位于新墨西哥州的数据中心开发项目，由蓝奥资本支持。施工延误威胁到了项目完成后预期的高回报。

近期，市场对CoreWeave约500亿美元广泛债务敞口的担忧，使其部分债券收益率飙升至15%–16%，这表明当投资者对还款前景产生质疑时，融资条件恶化得有多快。

这些担忧加剧了更广泛的AI债务辩论，特别是随着越来越多的大型项目依赖私人信贷基金和机构贷款人。

此外，向微软或亚马逊出租资产，与依赖负债累累且客户集中的云提供商之间存在显著差异。如果租户无法支付租金，仅靠租赁合同无法避免损失。所有者可能需要寻找替代客户、重组融资或接受较低的资产估值。

这正是租户的身份与建筑物本身同等重要的原因，也是投资者越来越关注CoreWeave借贷成本的原因所在。