10月29日周四，万科A（000002.SZ）发布2026年第三季度报告。第三季度，公司实现营业收入348.30亿元，归母净亏损89.93亿元，亏损规模较上年同期收窄44.04%。

报告显示，万科前三季度实现营业收入1049.99亿元，同比下降34.94%；归母净亏损239.44亿元，较上年同期收窄14.53%。同期，公司完成119个项目、3.4万套住房交付，但合同销售金额同比下降48.2%，开发业务结算规模收缩仍对经营表现形成压力。

前三季度资产减值损失同比下降逾七成 第三季净亏收窄44%

万科前三季度亏损规模较上年同期有所收窄，但收入下降、开发业务毛利率处于低位的情况仍未改变。

财报显示，前三季度，万科归属于上市公司股东的净亏损为239.44亿元，较上年同期的280.16亿元减少40.72亿元，亏损同比收窄14.53%。第三季度，公司归母净亏损89.93亿元，较上年同期的160.69亿元减少70.76亿元，亏损同比收窄44.04%。

对于第三季度净亏将近90亿元，万科在报告中表示，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位等。

从收入端看，前三季度万科营业收入同比下降34.94%，第三季度同比下降37.88%，反映开发业务结算规模收缩仍在影响公司整体收入。

盈利能力方面，前三季度万科整体税前毛利率为6.6%，较上年同期下降3个百分点；其中，房地产开发业务税前毛利率为5.2%，同比下降2.6个百分点。公司前三季度毛利额为69.70亿元，较上年同期减少约85亿元。

另一方面，资产减值损失同比大幅下降，成为观察本期亏损变化的重要切入点。财报数据显示，前三季度万科资产减值损失为39.37亿元，同比下降72.54%，较上年同期减少约104亿元。

这意味着，尽管开发业务毛利额减少、毛利率下降，资产减值损失的显著减少仍对当期利润表现形成了重要影响。亏损收窄与主营业务盈利能力改善并非同一概念，仍需结合收入、毛利率及减值损失等指标综合判断。

扣非口径也显示出类似情况。前三季度，万科扣除非经常性损益后的净亏损为215.38亿元，同比收窄18.68%。这表明，公司亏损收窄并非仅由单一非经常性损益项目驱动，但开发业务结算规模和毛利率仍是影响业绩的关键因素。

前三季度销售520亿元，同比降约48%

开发业务销售表现仍面临压力，销售金额下降与结算规模收缩共同影响公司经营表现。

财报显示，前三季度，万科累计实现合同销售面积421.3万平方米，合同销售金额520.1亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。

第三季度，公司实现合同销售面积128.3万平方米，合同销售金额162.1亿元，同比分别下降45.7%和48.3%。

截至9月底，万科合并报表范围内已售但尚未竣工结算的资源面积为893.3万平方米，对应合同金额约795.4亿元。这部分已售资源后续的竣工交付和结算进度，将影响未来相关收入的确认。

项目销售方面，万科继续加强重点项目管理和营销渠道建设。前三季度，公司12个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率接近六成，其中宁波璞源隐秀项目首开去化率达到75%。

公司同时推进现房销售及存量产品去化。前三季度，万科年初现房实现销售75亿元，车位、商铺及办公产品销售58亿元，新媒体渠道获客成交金额近85亿元。

交付方面，前三季度万科完成119个项目、3.4万套住房交付。同期，公司实现新开工及复工计容面积159.6万平方米，占全年开复工计划的52.1%；竣工计容面积412.3万平方米，占全年计划竣工面积的55.4%。

盘活存量资源195亿元，回款39.2亿元，持续优化债务结构

在新增项目投资之外，万科继续通过存量资源盘活、大宗资产交易和融资优化等方式，推进资产负债结构调整。

财报显示，前三季度万科通过存量盘活累计优化和新增产能195亿元，实现存量盘活回款39.2亿元；大宗资产交易签约金额合计26.2亿元。同期，公司累计获取项目11个，权益计容建筑面积45.5万平方米，权益地价约30.7亿元。

这些举措反映出，万科在控制新增投资的同时，正尝试通过盘活现有资源、推动资产交易和回收资金，改善资金周转情况。不过，新增及优化产能、交易签约金额与实际现金回款属于不同统计口径，不能直接等同于当期收入或现金流入。

融资方面，截至三季度末，万科存量融资综合成本为2.86%，较年初下降17个基点。今年以来，大股东深圳市地铁集团累计向万科提供约45.2亿元股东借款。

截至报告期末，万科已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约180.7亿元。相关安排有助于调整债务偿付节奏，但部分债务通过展期等方式缓释，并不意味着相关债务已经全部偿还。

截至9月底，万科持有货币资金524.46亿元，有息负债合计3488.3亿元，资产负债率为78.0%，较上年末上升1.1个百分点。

现金流方面，前三季度万科经营活动产生的现金流量净额为-22.22亿元，较上年同期的-58.89亿元有所改善，经营性现金净流出同比收窄62.26%。

整体来看，万科经营性现金净流出收窄、存量融资成本下降，但货币资金较上年末减少，有息负债规模仍然较高。公司在财报中也表示，部分偿债能力财务指标尚未明显改善，化解债务风险的任务依然艰巨。

经营服务业务收入438亿元，租赁住宅与物流冷链保持增长

房地产开发业务之外，经营服务业务继续为万科提供收入补充。

前三季度，万科经营服务业务全口径收入438亿元，同比增长0.5%。其中，租赁住宅业务实现营业收入21亿元；商业开发与运营业务实现营业收入66.8亿元；万纬物流实现营业收入33.6亿元，同比增长5.6%。

截至9月底，万科旗下泊寓累计运营管理长租公寓21.36万间，其中已开业17.13万间，出租率为92.5%；商业业务整体出租率为93.1%。

物流业务方面，万纬物流前三季度冷链收入20.4亿元，同比增长21.9%；高标库收入13.2亿元，同比下降11.4%。截至9月底，其高标库稳定期出租率为90%，冷库稳定期库容使用率为79%。

经营服务业务整体收入保持稳定，冷链业务增长较快，但不同业务板块的表现存在差异。对于万科而言，经营服务业务能否进一步贡献稳定的经营现金流，以及存量资产盘活能否持续形成实际回款，仍是后续值得关注的方向。

万科在三季报中表示，下一阶段将继续聚焦化险和发展两大主题，推进城市与业务聚焦，提升产品与服务能力，并通过存量资源盘活、大宗资产交易、再融资及展期等方式，优化资产负债结构、有序缓释到期偿付压力。

从前三季度的财务数据看，万科归母净亏损同比收窄，但收入和销售规模仍在下降，开发业务毛利率处于低位。资产减值损失减少对亏损收窄形成重要影响，经营性现金流净流出收窄、融资成本下降则提供了部分缓冲。公司后续经营表现，仍取决于销售与交付、资产盘活回款以及债务偿付安排等多方面因素的变化。