核心要点

美国30年期抵押贷款平均利率达到7.47%。较高的利率使每月还款额增加488美元。通胀和国债收益率威胁着住房的可负担性。

10月14日，美国抵押贷款利率仍维持在7.5%附近。据数据显示，全国平均30年期固定利率抵押贷款为7.47%。尽管较前一周下降了5个基点，但借贷成本仍显著高于今年早些时候的水平。

对于一笔50万美元的抵押贷款而言，这种差异十分巨大。7.47%的利率意味着每月的本金和利息约为3,486美元，而6%的利率下仅为2,998美元，这给借款人每月增加了约488美元的还款压力。

随着9月份高于预期的通胀报告发布，市场再次对美联储政策及长期借贷成本的走向产生担忧。

7.47%的房贷实际成本是多少？

对于购房者来说，即使是很小的利率差异也可能转化为每年数千美元的额外支出。

一笔50万美元、利率为6%的抵押贷款，其每年的本金和利息支出约为35,973美元。而在7.47%的利率下，这一数字将上升至约41,830美元，相当于每年增加近5,857美元的费用。

上述计算未包含房产税、房屋保险、抵押贷款保险及其他相关费用。

可负担性问题在Freddie Mac最新发布的每周调查中也得到了印证。该调查显示，截至10月8日，30年期平均抵押贷款利率达到7.40%，而一年前这一数据仅为6.30%。

利率的上升导致抵押贷款需求疲软，潜在买家越来越难以获得昂贵的住房贷款资格。

美国通胀升至3.7%，国债收益率攀升

最新的通胀报告并未给房地产市场带来即时的缓解。

根据劳工统计局的数据，9月份消费者价格指数（CPI）环比上涨0.6%，推动年度通胀率从8月的3.4%升至3.7%。汽油价格当月上涨9.1%，核心通胀加速至年化2.6%，这加剧了市场对价格压力蔓延至能源领域之外的担忧。

报告发布后，作为基准的10年期国债收益率攀升至5.29%附近，反映出市场普遍预期美联储可能再次收紧货币政策。

抵押贷款利率并不直接跟随美联储的基准利率变动。相反，贷款机构通常根据国债收益率、抵押贷款支持证券（MBS）以及信贷市场状况来定价长期抵押贷款。这种关系也解释了为何近期的国债收益率对购房者变得愈发重要。

抵押贷款利率能再次降至7%以下吗？

抵押贷款利率要持续下降，可能需要通胀预期缓和、国债收益率走低，或抵押贷款利率与政府债券利差收窄。

然而，美联储面临着相互矛盾的压力。提高利率有助于遏制通胀，但进一步收紧政策也会增加家庭和企业融资成本。

另一个挑战是房地产市场的“锁定效应”。拥有现有贷款（利率接近3%或4%）的房主可能不愿出售房产，因为购买另一处房产需要承担显著更高的融资成本。