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盘和林:直面长租公寓痛点,规范才能让共享经济走得更远

29天前发布来源:盘和林经济观察作者:盘和林

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政策要在新兴行业发展初期及时补位,防止类似问题在多个服务行业重演,需要让企业明白,只有实打实的经营,落地本行业,脚踏实地才会获得成功。

  本文来源:公众号“盘和林经济观察”

  作者:盘和林,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授

  2月2日,北京住房和城乡建设委发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》),《通知》是为了规范北京租房市场,并明确指出“本通知适用于住房租赁企业分散承租他人住房,再出租给承租人居住,并向承租人收取租金的活动。”这类住房租赁企业就是当下的长租公寓。去年长租公寓遭遇了诸多麻烦,出现各种乱象,诸如“高收低租”,“长收短付”,“资金池”,甚至“资金链断裂”,“卷款跑路”等问题集中暴露。

  面对长租公寓的现状,一方面市场急需规范。需要有制度来约束长租公寓企业,当下出问题的长租公寓企业都有共同的特征,他们经营的不是租赁,而是金融,他们在业务中过多的嵌入了金融产品。而另一方面,虽然长租公寓广受诟病,但是长租公寓有其存在的合理性和必要性,其在城市房屋租赁市场提高了成交效率,通过装修和服务,提升了租客的租房体验,也为房东省却了很多麻烦。在长租公寓之前,个体二房东曾主导市场,但是群租现象,租赁纠纷,较差的居住体验也是客观存在,且监管难度更大。所以长租公寓有存在的必要。

  一方面,急需规范,另一方面,当下我们需要长租公寓为城市租赁市场提供服务。所以北京市此时推出规范市场的制度是及时和必要的。《通知》的推出具有积极意义,一方面《通知》针对性的解决了当下长租公寓说面临的行业痛点,另一方面互联网技术日新月异,很多新兴行业也面临同样的问题,急需规范。《通知》为这些行业的规范提供了很好的范本。

  北京住建委的《通知》从根本上有针对性的直面了当下长租公寓的问题。

  对于“长收短付”,比如长租公寓从租客收取1年房租,却按月支付给房东,从而赚取资金时间价值的行为,《通知》规定,“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。”这基本杜绝了长租公寓利用租金收支时差赚取资金时间价值的行为。规范了市场风气的同时,也稳定了房东和租客的租赁预期,因为即使长租公寓倒闭,房东和租客之间也不再会出现租金纠纷。

  对于长租公寓“卷款跑路”的恶性行为,《通知》从两个方面遏制长租公寓对资金的占用:其一要求银行在实施“租金贷”的时候,需要将贷款发放给租户或者房东,不得直接将钱划拨给长租公寓企业;其二要求行业协会设置押金专管账户,押金不得超过1个月租金,合同结束押金由长租公寓向协会申领。这解除了长租公寓对租金贷和押金的控制权,从而使长租公寓和金融脱钩,脱虚向实。

  对于长租公寓“假房源”的问题,要求长租公寓对承租和出租合同进行备案登记,同时要求长租公寓在签订合同时,使用官方示范文本。这些条款规范了长租公寓、房东和租客三者之间的合同行为,提高了房源的真实性,并让三方权责更加明确。

  对于长租公寓的装修费的问题,要求装修需要获得房东书面同意。提前解除合同不得加收装修费。

  就《通知》内容,总体而言,基本上覆盖了当下长租公寓市场的主要问题痛点难点,但并未阻断长租公寓行业的未来生长空间,《通知》在强调长租公寓企业履行义务的同时,也强调“支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。”可以说北京市规范长租公寓市场的行为,不是为了打击长租公寓市场,恰恰相反,规范是为了长租公寓行业更好、更健康的发展。未来长租公寓行业必然还会继续发展,但是长租公寓行业领域的金融属性将逐步弱化,企业将通过实打实的服务来进行市场竞争。未来长租公寓行业发展的基础更加夯实。

  另外,北京市的这则《通知》也为互联网其他领域,尤其是共享经济领域的规范提供了范本。在现阶段,比如在线教育,比如医美行业,都存在类似的问题,这些行业和金融过度结合,诱导消费者实施“消费贷”。这些行业本该是服务行业,却添加了过多的金融属性,行业出现脱实向虚,最终出现各种相似的问题。比如“资金池”,资金占用,甚至欠款跑路等问题在多个行业出现过,而遏制这些企业对流动性的随意支配,监管这些企业的金融行为,是防止问题发生的好办法。

  个人认为政策要在新兴行业发展初期及时补位,防止类似问题在多个服务行业重演,需要让企业明白,只有实打实的经营,落地本行业,脚踏实地才会获得成功。


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